近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要(yào)参考。凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别>

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一(yī)方面(miàn)市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资(zī)收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的(de)价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特(tè)许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建筑的(de)更新改(gǎi)造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实(shí)质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对(duì)经营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资(zī)产的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施(shī)项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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