近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未公(gōng)布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过(guò)基金(jīn)募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后基金年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置(zhì)价值(zhí)。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的(de)收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的(de)影响，可(kě)分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的(de)分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基(jī)金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的(de)增值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的(de)是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短的(de)特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金流，基于(yú)企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发(xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的fā)，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèxo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的i)置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的(de)资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接影响投(tóu)资(zī)回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人(rén)实(shí)力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析(xīxo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的)，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的