万柳书(shū)院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解(jiě)除(chú)查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么(me)这笔(bǐ)不(bù)良债权，实(shí)际(jì)上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业(yè)主讨回(huí)去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团旗(qí)下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了(le)唯(wéi)一股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人(rén)的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路(lù)线”，也一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年(nián)初(chū)“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收(shōu)购北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元(yuán)化业(yè)务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什(shén)么又(yòu)要(yào)质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集(jí)团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何(hé)能独(dú)善其身？

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