导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一(yī)间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算(suàn)城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问(wèn)题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存在困(kùn)难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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