导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存(cún)量(liàng)极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是(s不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思hì)供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的(de)房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责(zé)人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅(zhái)比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口(kǒu)的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大(dà)的不(bù)便(biàn)和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实(shí)之(zhī)下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其(qí)他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着(zhe)城中村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需(xū)冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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