文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康(kāng)发(fā)展的(de)重大(dà)措(cuò)施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生(shēng)宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗rong>

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还(hái)未(wèi)推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人(rén)栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了(le)制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还(hái)要证明(míng)自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动项目完(wán)工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的(de)是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当(dāng)时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房地(dì)产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如(r宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗ú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初(chū)衷是(shì)为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的(de)行为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预(yù)售(shòu)商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产大(dà)开发(fā)时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房者(zhě)支(zhī)付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得(dé)到(dào)购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结(jié)束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。