近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含(hán)了(le)利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为9放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受8.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市(shì)场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资(zī)人通过基金(jīn)募(mù)集材料和(hé)信(xìn)息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可(kě)供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额(é)净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期(qī)投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权(quán)类和(hé)产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理(lǐ)预期放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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