饱受争议的(de)二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地(dì)产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收(shōu)取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等(děng)问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权(quán)益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体管说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？理、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二(èr)线城市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介(jiè)居(jū)间成(chéng)交，房地产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从(cóng)开发商(shāng)过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政(zhèng)策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来(lái)说属于(yú)金(jīn)额不(bù)低的大(dà)宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业(yè)性，居民(mín)往往通过中介来完成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中介(jiè)利(lì)用信息不(bù)对称等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹(jiā)带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内的(de)相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？当下，推进这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多的一个(gè)话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关部门主要监(jiān)管的(de)重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳(nà)一(yī)笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一(yī)套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各(gè)方协(xié)商同(tóng)意(yì)，可在(zài)规定的收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上(shàng)浮(fú)，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构(gòu)在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确(què)具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务(wù)过程(chéng)中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码(mǎ)标(biāo)价问题，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门(mén)店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务内容(róng)和(hé)收(shōu)费标准，不(bù)得混合(hé)标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的基本服务和(hé)延(yán)伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和(hé)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准。房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事(shì)人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场(chǎng)平(píng)均水平的房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合(hé)措(cuò)施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务收费等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在(zài)合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)指出(chū)，由(yóu)于当(dāng)前(qián)两(liǎng)部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的(de)细则，还(hái)需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业(yè)的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家各支付一(yī)半的(de)中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房(fáng)交易(yì)过程中，往往会有这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及(jí)税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会(huì)利用其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服(fú)务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了(le)房价(jià)。两部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有利(lì说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？)于提(tí)高交易中操作的(de)透明度(dù)，也有利(lì)于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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