万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达为(wèi)了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人(rén)，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那(nà)么简单。

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　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子(zi)抵(dǐ)押出去(qù)，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实(shí)已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大(dà)的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时(shí)可(kě)以联(lián)合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权(quán)的，人(rén)民法院应(yīng)当予以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国(guó)信达(dá)，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)等(děng)选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度(dù)，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的(de)灰(huī)砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出(chū)了(le)8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确(què)定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出(chū克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思)背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的目(mù)光，放到了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部(bù)实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(j克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思īn)辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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