OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前几日的(de)下(xià)跌(diē)走(zǒu)势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责(zé)人也表示(shì)，近期已同步(bù)启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波(bō)动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波(bō)动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的(de)8只产业园(yuán)区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不(bù)同(tóng)程度(dù)下跌(diē)，8只(zhǐ)产业(yè)园(yuán)区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租(zū)率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级(jí)市场价格下(xià)跌(diē)，风险也得到一定释(shì)放，但是(shì)价格涨跌(diē)会受(shòu)到(dào)基本面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内(nèi)人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年(nián)内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其实有府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事(shì)高如星对此表示，若张江园区(qū)最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金流(liú)没(méi)有造成大(dà)的影响，“事(shì)件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么(me)急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类(lèi)资(zī)产就回(huí)调(diào)不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区(qū)会(huì)最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接(jiē)考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科技后(hòu)续情(qíng)况，积极(jí)做(zuò)好相关应(府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩(jì)说明(míng)会中(zhōng)管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行了(le)解释(shì)说(shuō)明，市(shì)场信心得到(dào)了(le)一定提振，二级市(shì)场价格(gé)表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明(míng)会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户(hù)正常(cháng)转(zhuǎn)化(huà)后(hòu)，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过(guò)了(le)不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦言(yán)，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息(xī)的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租(zū)户情况(kuàng)，相关(guān)负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技(jì)术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给了我们(men)一些空(kōng)间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大(dà)园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解释，张江光大园一(yī)直以来(lái)都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况没有得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边也作(zuò)了(le)一定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水平(píng)等方(fāng)面(miàn)也(yě)有一些(xiē)差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)单层(céng)以(yǐ)一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据(jù)自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都变(biàn)成了一(yī)家，后续我们(men)在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做(zuò)得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一(yī)些(xiē)其他在开发的储备(bèi)项目(mù)，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是(shì)这(zhè)和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能(néng)化解当前(qián)突发事(shì)件的所有负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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