万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中国信达(dá)为了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达(dá)北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民(mín)币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又(yòu)注明这(zhè)75套房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权利(lì)保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的(de)方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却(què)在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等大(dà)型(xíng)知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是(shì)当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如(rú)今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发(fā)商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年(nián)初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放(fàng)到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其(qí)实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.3天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思8亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为(wèi)被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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