5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖(yá)式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发(fā喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹)生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行(xíng)业的(de)需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司(sī)就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标的(de)股中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构都(dōu)有对其布局(jú)的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一(yī)季(jì)度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的(de)两只产品(pǐn)杀入(rù)前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和(hé)良(liáng)好的(de)不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产会有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看(kà喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹n)，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去(qù)两三(sān)年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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