近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收(shōu)益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的(de)变化(huà)。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公(哥哥的日文怎么念，哥哥的日文中文谐音gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报(bào)，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经(jīng)济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调(diào)减金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基金份额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平(píng)的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shō哥哥的日文怎么念，哥哥的日文中文谐音u)益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性(哥哥的日文怎么念，哥哥的日文中文谐音xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额(é)包(bāo)含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独(dú)立(lì)的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额(é)与募(mù)集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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