新“国九条”点名REITs市场 聚焦完善配套法规及税收政策

国务(wù)院近日印发《关于加强监管防范风险推动资本市场高 质量发展的若干意见》（下称新“国(guó)九条”），其中(zhōng)提出，推动债券和不动产投资信托基(jī)金（REITs）市场高质量(liàng)发展；研究制定不(bù)动产(chǎn)投资(zī)信托基 金管理条例；落实并完善上坚持资本市场人民性 高质量做好投关工作市公司股权激励坚持资本市场人民性 高质量做好投关工作(lì)、中长期资金、私募股权(quán)创投基金、不动产投资信托(tuō)基金等税收政策。

市(shì)场人士认为，新“国九条”为REITs市(shì)场提供(gōng)了政策支持和发展方向(xiàng)，预(yù)示着我国REITs市场(chǎng)将迎来(lái)新的发展机遇，并在服务实体经济和促进资本市场(chǎng)稳定健康发展方面发挥更加重(zhòng)要(yào)的作(zuò)用。

多位(wèi)业内专(zhuān)家表示，REITs具有盘活存量资产、促进投融资良性(xìng)循环，降(jiàng)低企业和地方政府债 务的作用，建议从立(lì)法和税收等方面入手推动(dòng)REITs市场高质量发(fā)展。

REITs市场发展(zhǎn)潜力巨大

新“国九条”提出，推动债券 和不动(dòng)产投资信托(tuō)基金（REITs）市场高质量发展。

REITs是兼具(jù)股、债属性的权益性长期投资品种，是不可或缺的重要投融资工具。一位宏观研究员对上(shàng)海(hǎi)证券报记者表示，美国REITs市(shì)场规模约占GDP总量的3%到5%。如果参照 美国REITs市场的体量(liàng)，我国REITs市场(chǎng)应是万亿元(yuán)级蓝海市场，发展潜力巨大。

而且，REITs自身的特性使得其可以成为资本(běn)市场和实体经济(jì)之间(jiān)的重要(yào)桥梁。“我们可以在现实生活(huó)中亲(qīn)身感受周边商场超市的(de)热(rè)闹程度，或者(zhě)高速公路的车流拥挤度的同时看到相应REITs的价格变化。”上述人士(shì)说。

中信(xìn)证券相关业(yè)务负责人士表示，我(wǒ)国的公募REITs涵盖
非常广泛的
基(jī)础设施(shī)资产，其中既包括海外REITs中常见的产权类资产，也包括众多(duō)经营权(quán)类基础设施资产。在目前已上(shàng)市的REITs中，保(bǎo)租房、仓储、产业园、消(xiāo)费基础设施属于产权REITs，而高速(sù)公路、能源、生态环保则多属于经(jīng)营权(quán)REITs。

该业务负(fù)责人(rén)士说，REITs底(dǐ)层(céng)资产运营机制清晰，具有强制派息机制(zhì)，是能(néng)够提 供相对稳定分红的权益型产品。“我(wǒ)国REITs市场各项制
度(dù)规则正在持续(xù)完善优化，投资者也在不断健全REITs投(tóu)研体系，优化内控(kòng)制度建设，朝
着价值投资、长期投资、理性投资的方向发展。”

推进(jìn)REITs的立法计划

新“国九条”强调(diào)，研究制定不动产投资信托基金管理条例。

市场人士称，REITs的立法计划是中国资本市场法治建设和市场发展的重要 组成部分(fēn)，旨在为REITs市场的健康发(fā)展提(tí)供
法律保障和制度支持 。随着立法工作的推进，预计将进(jìn)一(yī)步促进REITs市场的稳定和成熟，为(wèi)投资(zī)者提供更多保护，并推动REITs产品更好地(dì)服务(wù)实体经济(jì)发展。

一位资(zī)深市场(chǎng)人士表示，短期看，REITs市场还需继(jì)续发展和壮大。当前REITs市场仍比较小(xiǎo)众，立法条件还需进一步探(tàn)索(suǒ)；中长期(qī)看(kàn)，REITs的立法是(shì)趋势，相关工作涉及司法(fǎ)部门、国家发展改(gǎi)革委和中国(guó)证监会等多部门协调和配合。

“立法可以(yǐ)进一(yī)步(bù)提升和规范(fàn)REITs的特点、性质和地(dì)位，对市场长远和可持续发(fā)展具有重大意义(yì)。”上述人士说。

今年(nián)3月(yuè)，上海证券交易所 总经理蔡建春曾表(biǎo)示，我国REITs市场采取“公募基金+资产支持证券”的
框架，在试点阶(jiē)段
取得积(jī)极成效。但顶层设(shè)计层面的基础(chǔ)制度亟待完善，相关制度安排对于进一步壮大(dà)REITs市场、服务实体经济建设(shè)存在较大制约。

对此，蔡建春建议，加快不动产投资信托基(jī)金（REITs）专项立法。在具体(tǐ)立法(fǎ)重点上，建议明(míng)确五方面内(nèi)容：

一是明(míng)确REITs属(shǔ)于证券法规范的证券品种，对REITs的发行
、交(jiāo)易、信息披露、投 资者保(bǎo)护等事项予(yǔ)以规定，条例未规定的适用证券法规定(dìng)。

二是明(míng)确 REITs发行交易(yì)相关安排，规定REITs发行上市条件、REITs管理人管理、做市机制等(děng)事项，解决产品结 构及参与机构责任义务等问题。

三是明确REITs管理架构和持有人会议(yì)机制(zhì)，确定(dìng)“REITs载体+项目公司”的产品结 构，参照股东大会制度，建立(lì)健全REITs持有人会议机(jī)制，解决运行管理效率(lǜ)问(wèn)题。

四是明(míng)确REITs税收、会计处理、国有资产转让(ràng)等相关配套机制，解决约 束激励问题。

五是明确REITs市场的监管安排和法律责任，明确REITs发行(xíng)人信息披露、募集(jí)资金使用 等相关监管安
排，解(jiě)决法律责任主(zhǔ)体和(hé)责任机制等问题(tí)。

建议完善REITs税收政策

新“国九条”也提(tí)出，要
落实并完善不动产投资(zī)信托基金(jīn)税收政策。

回顾(gù)国外(wài)发达市场REITs的(de)发展历程(chéng)，REITs市场的每(měi)一次(cì)快速发展无不与
税收优惠政策的改革有关。

2022年1月26日，财政部(bù)、税务总局(jú)发布《关于基础设施领域不动产投资信托基 金（REITs）试点(diǎn)税收政策的公告(gào)》。该政策明确了基础设施(shī)REITs适用的税(shuì)收政(zhèng)策。

市(shì)场人士表(biǎo)示，税收政策
的落实和完善，不仅有助于降低原(yuán)始权(quán)益人(rén)的税负 ，而且也有利于提振市场参与热情，推动REITs市场的发(fā)展壮大。同时，这(zhè)些政策也体现了国家(jiā)对发展公募REITs的大(dà)力支持，为基础设施资产的盘活和有效投资提供了(le)良好的税务基础。未来，随着REITs市场的(de)不断发(fā)展和实践的
深入，可以期待更多有 利于REITs市场建(jiàn)设的税收规则出台(tái)，进一步完善REITs税收政策体系。

REITs上市一般分为上市前的资产组合或重组、发行设立、运营分配、退出四个阶段。一(yī)位原始权(quán)益(yì)负(fù)责人(rén)对记者表示，目前(qián)REITs的税收优惠仅限于(yú)资产重组(zǔ)和(hé)发行设立阶段减免(miǎn)和递延企业所得税(shuì)，不涉及运(yùn)营和退出阶段增值税、土地(dì)增值税(shuì)的政策优惠。建议进一步(bù)完善REITs的税收政策，提高原始权益人发行意愿和投资者(zhě)的收益。

该人士还建议 ，可以从简化税收(shōu)流(liú)程、明(míng)确税收细则、加强跨部门协调等方面完善对REITs的(de)税收优惠。

该人士进一步建议，为了降低企(qǐ)业和投资者的税务合规成(chéng)本，可以进一步简化REITs相关的税收(shōu)申报和缴纳流程。针(zhēn)对当前税收(shōu)政策中的(de)一些模糊地带，如资产划转 的(de)具体定(dìng)义、战略配(pèi)售份(fèn)额的税务处理(lǐ)等，应出台(tái)更明确的指导细则，以减少市场的不确定(dìng)性。

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