近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分(fēn)红目前(qián)已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标的(de)时(shí)应了(le)解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要(yào)来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的(de)固(gù)定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度(dù)上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本(běn)金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年(nián)的(de)现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择产品杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性(xìng)杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金(jīn)分(fēn)红的(de)时点，多(duō)位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介(míng)REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的可供分(fēn)配金额(é)预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对基(jī)础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称。

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