近两(liǎng)年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分红的(de)特征(zhēng)。<当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍/p>

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自(zì)基础设施(shī)资(zī)产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮(fú)盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一(yī)，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的(de)过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可以获得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例(lì)是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了(le)利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要(yào)当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对(duì)股债(zhài)市(shì)场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收(shōu)益(yì)率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来选择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的(de)可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际(jì)分红金额(é)与募集材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称。

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