导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅(zhái)市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国(guó)总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而(ér)产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房，中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价(jià)的(de)大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均(j雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗ūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较其(qí)他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的(de)提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超(chāo)预(yù)期。

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