导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023(guó)地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的(de)近三(sān)成都(dōu)是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带来新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发(fā)一阵(zhèn)二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地产套数(shù)，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来(lái)大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的(de)一(yī)半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的(de)人均可(kě)使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户(hù)购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源(yu77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023án)和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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