一(yī)线城市(shì)，也(yě)不端着了。

　　昨天(tiān)，深(shēn)圳取消(xiāo)二手房指导(dǎo)价的消息在房产(chǎn)圈刷屏了。

　　这条消息为(wèi)什么这么重要？首(shǒu)先(xiān)二手房指导价被称为“核弹级”政策，其次深圳几乎(hū)是最后一个还在“认真”实(shí)施这条政策(cè)的城市(shì)，最后深圳是房(fáng)价前(qián)三的(de)核心城市。所以，深圳(zhèn)的(de)一举(jǔ)一动(dòng)都具有风向(xiàng)标意义。

　　有分析(xī)人士指出，深圳(zhèn)当兵的家暴几率大吗，当过兵的人会家暴吗二手房指(zhǐ)导价如果取消，首先有利于深(shēn)圳二手房回暖，然后二手房回(huí)暖有利于深圳楼市(shì)总体(tǐ)回暖(nuǎn)，最(zuì)后(hòu)深圳楼市回暖有(yǒu)利于全国楼市(shì)回暖....

　　看吧，这妥妥的(de)“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调(diào)控(kòng)”退出？

　　昨(zuó)天，深(shēn)圳疯传“二手房(fáng)指(zhǐ)导价(jià)”正(zhèng)式(shì)结束。传言(yán)称：二手房(fáng)贷款不(bù)按官方参考价（指导价），银行核定房价以网签备案价和(hé)评估(gū)价孰低为(wèi)准。

　　自(zì)此，参考价真正变成了“参考价”。

　　目(mù)前(qián)没(méi)有看到(dào)官方(fāng)文件。据证(zhèng)券(quàn)时(shí)报21日消息，目前(qián)深圳多家(jiā)大行表示(shì)“尚未接到(dào)正式通(tōng)知(zhī)，目前(qián)仍按参考价办理按揭”。所以还需(xū)要(yào)持续的关注。

　　易(yì)居研(yán)究院(yuàn)研究总监严跃进认为，本次政(zhèng)策大概率为(wèi)真，更(gèng)多体现为(wèi)银行贷款等(děng)领域按照新(xīn)的规则(zé)进行，但不会出台正式文件。

　　有(yǒu)时候，有些事(shì)情，是(shì)不用发文件的(de)。毕竟可以“窗口指(zhǐ)导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼市二手房指导价横空出世。当时，深圳一(yī)口气公布了全市3595个(gè)小(xiǎo)区(qū)的(de)参考价，很多南山、福(fú)田、宝安中心区的高(gāo)价盘，直接按照当时的市场价(jià)打了5折、6折(zhé)来“指导”，银行(xíng)只能按照指导(dǎo)价(jià)来计算首付、发放贷款。

　　当时大家还(hái)不觉得厉害，但经(jīng)历了这(zhè)两年的(de)痛苦，才深知为(wèi)啥叫做(zuò)——“核弹级”。

　　举个例子，市场价1000万的(de)房子，如(rú)果不“指导(dǎo)”，可以首付3成即300万；如(rú)果(guǒ)指导价打(dǎ)七(qī)折即700万，那么首付3成210万，加上(shàng)需要全款(kuǎn)支付的(de)部分，实际首付去到(dào)了510万，相当(dāng)于首付5成(chéng)了（多给210万首付）。这直(zhí)接让(ràng)大批量买家(jiā)，失(shī)去了购房能力，相当于强势(shì)“降杠杆”。

　　自(zì)深圳推(tuī)行(xíng)二(èr)手房参考(kǎo)价以后，东莞(guǎn)、宁(níng)波、成(chéng)都(dōu)、三(sān)亚、西安(ān)、合肥、广州等10多个(gè)城市陆续跟进。事实也确实(shí)证明了，这条政策的“核弹”级(jí)别。

　　到了2021年10月，根据安居客(kè)的统计(jì)，实施二手房指导价的(de)10个城(chéng)市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影(yǐng)响，二手房更是(shì)惨不(bù)忍睹。以2022年12月数据为例，全国70个(gè)大(dà)中城市房(fáng)价只有6个同比上(shàng)涨，其(qí)他的泥沙俱(jù)下。

　　2

　　深(shēn)圳，有人付出了沉(chén)重代价

　　据(jù)深圳乐有家研(yán)究中心数据显(xiǎn)示：成交量上(shàng)，二手房(fáng)指(zhǐ)导价出(chū)台当年，深(shēn)圳(zhèn)二手住宅成(chéng)交(jiāo)量同比下滑(huá)57％。2022年继续腰斩，成交量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万套(tào)，创近(jìn)二十年最低记录，相较2020市场高峰缩水近八成。

　　价格方面，与二手房指导价发布当月相比(bǐ)，如今二手房挂牌(pái)价低(dī)于(yú)及接(jiē)近参(cān)考价的房源占比大幅增加。2023年一季度，深圳各区(qū)二手房成交TOP10小区中(zhōng)，过半成交价低于(yú)参考价(jià)。

　　只有真实经历其(qí)中的人，才(cái)能深切的感知其威力。

　　深圳房东，斩仓(cāng)的新(xīn)闻不绝于耳。

　　据说一位码农三(sān)年前高杠杆(gān)买(mǎi)了2套华润城，月供12万(wàn)，最终亏损(sǔn)1000万(wàn)破产。据媒体推(tuī)测，如果(guǒ)案例属(shǔ)实，买家的实际(jì)购(gòu)房(fáng)成本高达(dá)20万/平，目前价格跌至14万/平，叠加这(zhè)三年的房贷和持有成本，差不多亏损超千(qiān)万。

　　深圳一(yī)大(dà)批人这两年感受到了(le)太多(duō)“心酸”。二手房成交(jiāo)量(liàng)创下(xià)多年新低，学区房神话不再，房产中介的日子难(nán)过(guò)，投(tóu)资客(kè)挥(huī)泪斩仓....

　　在(zài)稳楼市的基调下，2022年以(yǐ)来，实施了二手房指导(dǎo)价的城市陆陆续(xù)续低调退出，目前只有深圳(zhèn)还是最后(hòu)的“堡(bǎo)垒”。

　　3

　　“风(fēng)向标”意义明显

　　最近一线城市也不端着了。

　　近(jìn)日，北京(jīng)在(zài)房山(shān)区试点多(duō)子女家庭和职住平(píng)衡(héng)家庭(tíng)购房支持政策。上海也考虑予以多孩(hái)家庭(tíng)在新(xīn)房计分(fēn)制度(dù)政(zhèng)策上的支持。

　　从最(zuì)新公布的(de)3月份70个大中城市(shì)商品住宅销售价格变(biàn)动情况来看，广州、深(shēn)圳(zhèn)的新房、二手(shǒu)房价格仍然是(shì)同比去年依然是下降的。

　　北京、上海已经同比增长(zhǎng)了(le)，其他二线(xiàn)城市如(rú)杭州(zhōu)、成(chéng)都、南京、合肥等城市价(jià)格都是同比上(shàng)涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事(shì)实上，上面可能更急。3月(yuè)份，两部门联合发文，全面推(tuī)动二手房“带押过(guò)户”全(quán)国实施，这是一条被广泛(fàn)好评的新政(zhèng)。对于(yú)激活二手房交(jiāo)易，具(jù)有定海神针般(bān)的作用。

　　住建部部长(zhǎng)倪虹近日更是(shì)指出(chū)：建筑业、房地(dì)产企(qǐ)业要(yào)发(fā)挥国(guó)民(mín)经济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归到常识，从字面理解一下这(zhè)两个词，意思就是——顶梁柱如果(guǒ)不(bù)行(xíng)了，上面不就塌了嘛(ma)？压(yā)舱石(shí)如果压不住，小(xiǎo)船不就(jiù)翻了？

　　也许，今(jīn)年(nián)扶持楼(lóu)市的政策，还有一(yī)大波正在路上...

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