文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是(shì)房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交(jiāo)钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售制(zhì)度(dù)怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国(guó)家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付(fù)完(wán)首(shǒu)付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济(jì)和(hé)居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了(le)分层(céng)出售、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了(le)核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的(de)进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持(chí)国(guó)内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济(jì)下的(de)福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定(dìng)资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高，以及中国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(nén什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语g)交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面(miàn)看，银行(xíng)作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的(de)坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去(qù)房地产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资(zī)金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度(dù)支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求开发(fā)商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的(de)房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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