文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什(shén)么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严(yán)格(gé)的(de)资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的(de)进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一(yī)步深化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经(jīng)二十多(duō)年(nián)长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的(de)合(hé)同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁g>银行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者丧失(shī)还(hái)款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目(mù)的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝(jué)大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付(fù)时需(xū)取得由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必(bì)须(xū)完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全(quán)措施才可预(yù)售。什(shén)么是定(dìng)金保全(quán)措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金(jīn)融(róng)机(jī)构(gòu)或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具(jù)支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业，为每个(gè)房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。