万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债(zhài)务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子(zi)早已(yǐ)售出，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子(zi)根本没(méi)有网签(qiān)，也没有(yǒu)房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报(bào)道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没(méi)准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他(tā)债权(quán)的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房子(zi)，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大(dà)规模(mó)，也(yě)没有很高(gāo)的国(guó)民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧(ji武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数ù)在北京豪宅圈武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后进(jìn)军(jūn)能(néng)源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集(jí)团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫(hè)的经营状况却(què)持(chí)续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善其身？

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