“现在的房(fáng)地产很(hěn)难(nán)再出(chū)现像过(guò)去(qù)十(shí)年的系统性行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席经济(jì)学家洪灏向《红周刊(kān)》表(biǎo)示(shì)，房(fáng)地产行业分化的愈加明显，让机(jī)构和投(tóu)资者的关注度从(cóng)板(bǎn)块向单个标(biāo)的转移。上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来(lái)看(kàn)，无论(lùn)是(shì)业绩，还是估(gū)值(zhí)，房地产都已经双(shuāng)杀到了最底(dǐ)部(bù)，而且(qiě)是反复地杀到了(le)底部(bù)，再往下的空间(jiān)已经不大了。哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么写 - 手机爱问，哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么读>

　　三道红(hóng)线等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么如(rú)何寻找房(fáng)地产(chǎn)个(gè)股的阿尔法呢(ne)？

　　洪(hóng)灏提(tí)醒，在(zài)房地产赛道中进行选择(zé)，需要非常(cháng)小(xiǎo)心(xīn)，避免选(xuǎn)了(le)半(bàn)天，标(biāo)的公(gōng)司(sī)出(chū)现爆(bào)雷的情(qíng)况。除(chú)此之外，洪灏指出(chū)，需(xū)要满足(zú)以下三个基(jī)准(zhǔn)：有大的国资(zī)背景的、杠杆率较(jiào)低的、此(cǐ)前(qián)没有踩(cǎi)过红线的(de)。

　　他还表示，如果关注一(yī)下今年房地产(chǎn)的开发资金来源，可(kě)以(yǐ)发现(xiàn)，其实银行的信贷倾向是不(bù)太(tài)愿意给(gěi)房企贷款的，房企(qǐ)的主要资金来源来自新盘的销售。但今年(nián)新房的销(xiāo)售(shòu)情况相较(jiào)一般。再关(guān)注(zhù)一下，哪些房企(qǐ)能从银(yín)行拿(ná)到钱，其实主要(yào)还是(shì)那些有国企背景的房企，民(mín)营(yíng)房(fáng)企相对比(bǐ)较(jiào)困难，所以整个行业出现了一(yī)个(gè)很明显(xiǎn)的分化，无论是在(zài)销售，还是融资等各个方面都非(fēi)常明显。现在有国资背景的房企(qǐ)在资(zī)本市场表现相对(duì)较好，但(dàn)没有国资(zī)背景的民营房企(qǐ)股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在房地产行(xíng)业内，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家(jiā)”。而具(jù)体(tǐ)到如何挖掘(jué)，我们(men)会特别重视企业的成本优势，更具体一点，就是它(tā)的净(jìng)借贷水平（净负债率）是不(bù)是行业(yè)内的最(zuì)低(dī)水平；利润率是不是行业内最高(gāo)的；融资成本是否是行业内最低的；建(jiàn)安(ān)成本是否(fǒu)也是业内最低(dī)的；这些都是我们看重的一家房企(qǐ)的综合(hé)成本(běn)。

　　需(xū)要注意的(de)是(shì)，能够同(tóng)时满足上述条件的(de)房企(qǐ)并不多。即便是(shì)在国央企中，仍有部(bù)分(fēn)房企(qǐ)出现了“三道红线”的(de)“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天(tiān)房(fáng)发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西(xī)藏城投、中交地产、中国武夷(yí)等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发(fā)展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投(tóu)控股等(děng)国央企(qǐ)房企也踩了“三(sān)道(dào)红(hóng)线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出(chū)，即便(biàn)是有着较稳健(jiàn)特(tè)色的国央企房企，其财(cái)务指标称得上完全健康的(de)仍是(shì)少数。而更(gèng)加值得(dé)注意的是，在2022年，不(bù)少(shǎo)国企，甚至(zhì)地方国企开始大(dà)举扩(kuò)张。而这(zhè)无疑又进(jìn)一步考验着国央企(qǐ)的(de)资金链情况。

　　对(duì)房(fáng)企而言，扩张速度的张弛有度(dù)尤为(wèi)重要，节奏把握(wò)准确，有助(zhù)于房企(qǐ)储(chǔ)备优(yōu)质“弹(dàn)药”；但过于乐观(guān)的预判(pàn)未来(lái)市场(chǎng)，以及(jí)过于激进的扩张拿地节奏也有可能让(ràng)房企重蹈(dǎo)此(cǐ)前(qián)的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一家(jiā)房企进行举例，它从2018年(nián)开(kāi)始到2021年，连续4年(nián)的净借贷比(bǐ)例都维持在33％左右(yòu)，完全没有增加杠(gāng)杆比例(lì)。而(ér)到2022年，这家(jiā)房企明显感觉到机会来(lái)了，其开始在一线城(chéng)市进行(xíng)大举拿(ná)地，净负债率(lǜ)也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了(le)接近(jìn)三分之一。与此同时，该房企新(xīn)购(gòu)入地(dì)块也实现了(le)快速的开(kāi)盘(pán)利(lì)用率，预计今年会有更(gèng)多的楼盘入市。像这(zhè)类企业就(jiù)符合“最后(hòu)的赢家”的特点。一方面(miàn)，在于它本身(shēn)储备了很多弹药，去(qù)年拿(ná)地超1000亿元，且其中一半(bàn)在一(yī)线(xiàn)城市，另外(wài)一半也主要集(jí)中在强二(èr)线和二线城市；另一方面，它的扩张(zhāng)是有节(jié)制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬(yáng)同样(yàng)提醒道，与(yǔ)之相反(fǎn)，有些房企(qǐ)的扩张速度让人感觉又回到了(le)2016年(nián)、2017年(nián)，或(huò)者说看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张的民(mín)营(yíng)企(qǐ)业的影子。虽然说，见到机会时要(yào)出手(shǒu)，但出手的章(zhāng)法(fǎ)仍要小心，如果负债率扩张(zhāng)得太快(kuài)，但未(wèi)来的两年市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡量一家房企的扩(kuò)张速度是否激(jī)进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企(qǐ)的净负债率水平，在我看来，这(zhè)个比例如果超过60％，就(jiù)是扩张得过于(yú)快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道(dào)红线”对(duì)房企(qǐ)的净负债(zhài)率要(yào)求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速度(dù)并(bìng)没有那么快，所以要规避公司(sī)净负债(zhài)率提高到一个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较积极的房企梳理(lǐ)发现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发(fā)股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负(fù)债(zhài)率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净负债率持续居高不下，在2020年(nián)至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜(xiān)明对(duì)比(bǐ)的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇(shé)口(kǒu)、龙湖集团等(děng)房企在践(jiàn)行较积极的(de)拿地策略的同(tóng)时，也(yě)较好地控制(zhì)了公司的扩张速(sù)度与净(jìng)负债(zhài哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么写 - 手机爱问，哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么读)率(lǜ)水平（见附(fù)表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别(bié)民营房企(qǐ)

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊(hào)扬(yáng)指(zhǐ)出，实际上，他们(men)是以(yǐ)同(tóng)一筛(shāi)选标准来看国央企与(yǔ)民营房(fáng)企，但在各维度的实际表现(xiàn)上，国(guó)央企(qǐ)确实会(huì)更(gèng)胜一筹。如国(guó)央企的(de)融资成本更低，融(róng)资渠道(dào)也更顺畅(chàng)，能够做(zuò)到想融就融，这(zhè)样，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民(mín)营房企(qǐ)，机构更加看好国央企，但这也并(bìng)不(bù)意味着，民营(yíng)企业中就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周(zhōu)刊(kān)》梳理发现，仍有(yǒu)少数民(mín)营房企同样受到(dào)机构的青(qīng)睐。比如，根据2023年一(yī)季报(bào)，滨江集团的十大流通(tōng)股(gǔ)东中新进了“中国(guó)工商银(yín)行股份有限公司－景顺长城中国回报(bào)灵活(huó)配置混合型(xíng)证券投资基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外(wài)，自2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马资产管理有(yǒu)限公司(sī)就长期持有滨(bīn)江集团。根据(jù)一季报，该资(zī)产(chǎn)公司的(de)几只产品合计(jì)持有滨江(jiāng)集团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受(shòu)青睐，和其(qí)自身的基本面表现存在一(yī)定关系。2020年(nián)以(yǐ)来的近(jìn)三年(nián)时间(jiān)，房(fáng)地产市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为杭州本土(tǔ)房企的滨江集团(tuán)仍是表现(xiàn)出较强的韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来，滨江(jiāng)集(jí)团在业(yè)绩(jì)表(biǎo)现、销售(shòu)规模(mó)、新增(zēng)土(tǔ)储(chǔ)、股价(jià)表现等多(duō)维度(dù)都表(biǎo)现了较强(qiáng)的增长势(shì)头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间(jiān)，滨江集团(tuán)扣非(fēi)归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年一季报，今年一(yī)季度，滨(bīn)江集团更(gèng)是(shì)实现了(le)扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能保(bǎo)持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根(gēn)杭州(zhōu)的战略布局关系密切。根据2022年(nián)年报，滨(bīn)江(jiāng)集团有近七成营(yíng)收(shōu)来自杭州地(dì)区(qū)，而在(zài)2021年(nián)，杭州地区的营收(shōu)比重只(zhǐ)占到近六(liù)成。近三年持续稳居杭(háng)州(zhōu)房企销售(shòu)排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在杭州的土储补充同样较为积极，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居(jū)杭州的(de)本土(tǔ)第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭(háng)州(zhōu)的较突出表现，也让滨(bīn)江集团(tuán)的房(fáng)企排名迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)的房企排(pái)名已冲(chōng)进前(qián)十，根据(jù)中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集团实现销(xiāo)售额(é)607.3亿元，位列房企第九位(wèi)。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价翻了超一倍以(yǐ)上，而近期，滨江集团更是迎(yíng)来多家机构的集中调研(yán)。滨(bīn)江集团(tuán)发(fā)布(bù)公告(gào)表示，公司于5月10日接受了(le)信(xìn)达(dá)证券、金(jīn)鹰基金、建信养(yǎng)老(lǎo)、新华(huá)养老(lǎo)等18家机(jī)构调研。

　　产业链布局(jú)重点移至存(cún)量赛(sài)道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家(jiā)居、物业(yè)觅α

　　实际上房地产(chǎn)开发只是房地产(chǎn)产业链上的中游环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建材(cái)、玻(bō)纤等材料(liào)供(gōng)应商(shāng)，而下游应用行业(yè)主要包括中介(jiè)服务(wù)、家用(yòng)电器(qì)、物(wù)业管理、家(jiā)居用品。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开(kāi)发环节与上(shàng)游材料端(duān)息息相关，新盘开工不足导致(zhì)上游不被看好，机构(gòu)寻(xún)觅(mì)个(gè)股阿尔法的(de)思路(lù)渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所(suǒ)以对地(dì)产产业链，尤其是(shì)偏消费属性的家(jiā)装家居领域，我们相对看(kàn)好，因为居民保有的住房规模(mó)越(yuè)来越大，随着时间(jiān)的增(zēng)加，内装更新的需求也会(huì)越来越多(duō)。美(měi)国(guó)过去的数据充分说明了这一点，在新房销售见顶之后，家具消费(fèi)的(de)增长却一直都很好。对于地产产业链，我们相对看好和内装相关的行业，例如消费建材、家居装饰等(děng)。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊(kān)》对(duì)下游细分(fēn)中相(xiāng)关(guān)赛道龙头(tóu)年内表(biǎo)现的统计，目前暂居前两位的都(dōu)是来自家纺赛道(dào)的公(gōng)司(sī)，它们(men)分(fēn)别(bié)是富安娜(nà)和水星(xīng)家(jiā)纺，特(tè)别是前者在月线(xiàn)连收七根阳线的(de)基础上，年内迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前(qián)者(zhě)为例，富安(ān)娜主要从事纺织家(jiā)居(jū)、睡眠家(jiā)居、生活类产品的研发、设计、生(shēng)产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季度(dù)报告显示，报告(gào)期内(nèi)，富安(ān)娜实现营(yíng)业收(shōu)入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润约1.11亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的十(shí)大流通股股东来看，能(néng)够(gòu)发现(xiàn)该股早已成为基(jī)金重仓股(gǔ)的天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧(ōu)潜力价值、工银瑞信灵(líng)动价值(zhí)、宝(bǎo)盈新价值(zhí)和(hé)私募的明河2016，都在其中出现，占据(jù)了半(bàn)壁江山。需要强调的是，中欧的(de)两只基(jī)金都是(shì)价值派基金经理曹名长在管的产品，首(shǒu)季其同(tóng)时重仓的房地产产业(yè)链股票(piào)还有金地(dì)集团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经风光一时的家居板块(kuài)也(yě)因疫情、消费复(fù)苏进程缓慢等(děng)多因素(sù)一(yī)度沉寂，不过(guò)好在困境反转(zhuǎn)露(lù)出曙(shǔ)光，家(jiā)居板块中年内表现最好的(de)是志邦家居(jū)。同(tóng)一时间段，该股年内上涨已经超(chāo)过(guò)23％，从业绩(jì)来看(kàn)，无论(lùn)是营收还是归母净利(lì)润，公司都(dōu)实现(xiàn)了同比(bǐ)双升(shēng)。

　　从公司(sī)的十(shí)大流通股股东(dōng)来看，《红(hóng)周刊》发现广发基(jī)金经(jīng)理罗洋慧(huì)眼独具，一季报中他管(guǎn)理的广发策略优选和广发安宏(hóng)回(huí)报(bào)均增加了持股，而这两只产品也(yě)成为志邦家居十大流通(tōng)股股东中仅(jǐn)有(yǒu)的两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)。有意思的(de)是，他(tā)似乎(hū)对于定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另一(yī)家赛道公司金牌橱(chú)柜中，他管理的全部三只产品均登榜(bǎng)十(shí)大(dà)流(liú)通股股东，其也成(chéng)为他的独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的(de)物(wù)业(yè)股也(yě)越来越(yuè)被机(jī)构(gòu)所(suǒ)青睐，不过这类标的大多在香港上市，如何选择成为(wèi)难题(tí)。对此，前(qián)述上海公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)举例分析(xī)：“物业服务不是一(yī)个高毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司还是希(xī)望挣的(de)是(shì)市场化应该挣的钱，以我(wǒ)曾经(jīng)买的(de)绿城服务为例，它(tā)在中(zhōng)高端楼(lóu)盘占比(bǐ)是比较高的(de)，每年到(dào)期(qī)的(de)合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部分项目到(dào)期之后(hòu)，经过两三轮合同周期还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能(néng)做到产品(pǐn)提价的公司很(hěn)少，因为(wèi)物业(yè)公(gōng)司很(hěn)容易一(yī)开始是挣钱的，后(hòu)面因(yīn)为保安这些固定人员成本的年度增长，不过服务没有特别(bié)好，客(kè)户(hù)没有那么(me)满意，能做(zuò)到提价难度(dù)是非(fēi)常大的。但(dàn)是(shì)该公司能在业内做到到期(qī)之后提(tí)价率比较高(gāo)，这跟(gēn)它(tā)的定位和比较(jiào)好的服(fú)务是有关系的。”他进一步强调。

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