饱(bǎo)受争议(yì)的二(èr)手房交易(yì)中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市(shì)场监(jiān)管总局(jú)联合发(fā)布(bù)了关(guān)于规范房地产经纪(jì)服务的(de)意见。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用房源(yuán)客(kè)源优势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服务(wù)内容(róng)、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价等(děng)十方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说(shuō)属(shǔ)于金(jīn)额(é)不低的大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交(jiāo)易成本(běn)较高(gāo)、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业(yè)性(xìng)，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对(duì)称等(děng)问题，将非必要的(de)收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对(duì)居民造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些(xiē)服(fú)务事(shì)项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进(jìn)这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费(fèi)问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历(lì)来(lái)对房地产经纪服务行(xíng)业关(guān)注最多的一个(gè)话题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据(jù)是(shì)1995年国家(jiā)计委建设(shè)部下发(fā)的(de)《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年更(不尽人意是什么意思0; line-height: 24px;'>不尽人意是什么意思gèng)新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别(bié)复(fù)杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费(fèi)率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在(zài)服务(wù)过程中对(duì)收费标准进行明码标价(jià)即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综合计算出(chū)合适的(de)中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道(dào)。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构应(yīng)当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务(wù)内(nèi)容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的(de)基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服(fú)务(wù)项目(mù)和(hé)收费标准。房地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应当向交易当事人(rén)出具收费清单(dān)，列明收费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门(mén)将会同(tóng)市场监管等部门(mén)采取约(yuē)谈(tán)等(děng)综(zōng)合(hé)措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查(chá)处不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大(dà)幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非规(guī)定，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的细(xì)则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可(kě)能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提(tí)出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研(yán)究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市(shì)的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易(yì)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的(de)情形，因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用(yòng)也可能通过转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可能(néng)会利用其(qí)支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪(jì)服务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用(yòng)，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际(jì)上(shàng)相当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操(cāo)作的透明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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