近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现(xi大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企àn)出(chū)该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资(zī)者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分(fēn)红(hóng)预期(qī)则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募(mù)集(jí)材料(liào)和信息(xī)披露(lù)文件，结(jié)合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于(yú)投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择投资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回(huí)本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进(jìn)行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述(shù)负(fù)责人也称。

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