万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再次受到(dào)舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没姜子牙活了多少岁(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟姜子牙活了多少岁然(rán)暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本(běn)都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)回本(běn)的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查(chá)封的(de)可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确(què)了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能(néng)不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退(tuì)出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万(wàn)的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国(guó)安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持(chí)续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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