文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国外什(shén)么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需(xū)要(yào)配套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商(shāng)的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支(zhī)持(chí)国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一(yī)个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的(de)房屋预(yù)先出售给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地(dì)产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了(le)中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资(zī)完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经从银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式(shì)，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般一滴水多少ml 一滴水多少克以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直(zhí)接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一一滴水多少ml 一滴水多少克(yī)般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能(néng)交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格(gé)，资金(jīn)也由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支付，所有资(zī)金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签(qiān)订(dìng)购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银(yín)行专门的(de)项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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