饱受争议的(de)二手房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合(hé)发布了关于(yú)规(guī)范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖(lài)中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中(zhōng)心首(shǒu)席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不(bù)低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的(de)主题(tí)。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服(fú)务(wù)行业关注最(zuì)多的一(yī)个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部(bù)门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定价。引导由交易(yì)双方(fāng)共(gòng)同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交价(jià)格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的(de)收费(fèi)标(biāo)准，即根据(jù)这样的(de)规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复(fù)杂(zá)的(de)住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简(jiǎn)政放权(quán)”的(de)精(jīng)神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率(lǜ)，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具体收(shō伊拉克是不是被灭国了u)取过(guò)程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综(zōng)合计算出合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应(yīng)当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服(fú)务(wù)内容和收(shōu)费标准，不得(dé)混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的(de)基本服务(wù)和延(yán)伸服(fú)务，应当分别明确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费(fèi)前应当(dāng)向交易当(dāng)事人(rén)出具(jù)收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)、收费(fèi)金额(é)，由当(dāng)事(shì)人(rén)签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均(jūn)水平(píng)的房地(dì)产经纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)部(bù)门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等(děng)部门(mén)采取约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门(mén)会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查(chá)处不按规定明码标价(jià)、操纵(zòng)伊拉克是不是被灭国了经纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息(xī)，市(shì)场监管部门要依法依(yī)规纳(nà)入国(guó)家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是规(guī)范行业，打击收费(fèi)过高的(de)经纪(jì)机构，但对市(shì)场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对(duì)市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域(yù)的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可(kě)能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费(fèi)均由(yóu)购房者来承担。即(jí)使一(yī)些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其(qí)视为向购房伊拉克是不是被灭国了者单(dān)边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利(lì)用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房价(jià)。两(liǎng)部(bù)门(mén)提出(chū)严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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