近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除(chú)息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施(shī)资(zī)产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集(jí)材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有人(rén)实际获(huò)得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投(tóu)资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于(yú)债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进行计算。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在(zài)基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大(dà)不(bù)确(què)定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随(suí)着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机(jī)会进越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》一(yī)步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的(de)资(zī)产投(越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》tóu)资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目进行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料(liào)中(zhōng)披(pī)露(lù)预(yù)测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称。

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