5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地(dì)产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对(duì)于房(fáng)地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入大(dà)分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特(tè)殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的(de)上海(hǎi)公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日(rì)，无(wú)论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从公安协警工资多少，公安协警怎么样拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率(lǜ)在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的(de)利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低的融(róng)资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开发资(zī)源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产运营能力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估(gū)值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业(yè)集中度(dù)提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持(chí)续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集(jí)中在核(hé)心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的(de)情况。而现在(zài)五月的(de)市场(chǎng)表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的(de)短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚(zh公安协警工资多少，公安协警怎么样uàn)快钱的(de)时候，只能赚(公安协警工资多少，公安协警怎么样zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能(néng)耐(nài)心地(dì)去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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