饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问(wèn)题(tí)，加重交易当事(shì)人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经(jīng)纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成(chéng)交比例(lì)超(chāo)过(guò)80％，大(dà)量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民(mín)来说属于金额不(bù)低(dī)的(de)大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的(de)专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的(de)收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事(shì)项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪(jì)服(fú)务在内(nèi)的相关市(shì)场交(jiāo)易行为及其主体进行规(guī)范和(hé)秩序整(zhěng)顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业关(guān)注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未(wèi)来(lái)相关(guān)部门主要监管的(de)重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易(yì)本初是谁进行(xíng)规范(fàn)。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年(nián)国家计委(wěi)建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各(gè)方(fāng)协(xié)商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机(jī)构仅需在服务过程中对收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)进(jìn)行明(míng)码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内容和收费(fèi)标(biāo)准，不(bù)得混合标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构提供的(de)基(jī)本服务和(hé)延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平(píng)均(jūn)水平的(de)房地(dì)产经纪机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市(shì)场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门会同(tóng)有关部门依法查(chá)处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行为(wèi)。对(duì)房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要依(yī)法依规纳入国(guó)家企业(yè)信用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅(zhái)本(běn)来(lái)收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的(de)意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的本初是谁细则，还需(xū)要看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改善、规范化(huà)，有利(lì)于行业(yè)健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都(dōu)可能(néng)对交(jiāo)易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪服务行业的(de)专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的(de)中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视(shì)为向购房者(zhě)单边收费的行为。部(bù)分中介(jiè)公司(sī)可能会(huì)利用其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转再(zài)次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实际上(shàng)相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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