近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人对(duì)此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额(é)持有人实(shí)际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期(qī)，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家(hòu)基金份额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不(bù)确定性(xìng)，这是(shì)该类(lèi)投资者应该(gāi)注意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种类(l威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家èi)似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的(de)经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短期博(bó)弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述负(fù)责人(威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家rén)也称。

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