5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期(qī)一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的(de)逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一(yī)季(jì)度的(de)收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域(yù)性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实(shí)现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的(de)融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的(de)维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑在(zài)于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待它的(de)基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(k不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思ān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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