5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增(zēng撒贝宁个人资料简历)持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的(de)持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的(de)投资(zī)愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基(jī)金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行(xíng)业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的(de)时代(dài)已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的(de)浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利(lì)润规模大(dà)幅(fú)度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融(róng)资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出(chū)清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企来说(shuō)估(gū)值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可(kě)预(yù)期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思(sī)路(lù)的(de)话(huà)，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增撒贝宁个人资料简历长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别(bié)城市(shì)四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城(chéng)市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 撒贝宁个人资料简历