近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决策的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份(fèn)额(é)持有人实(shí)际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对(duì)高的(de)收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活(huó)力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金(jīn)份(fèn)额的(de)分(fēn)红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资(zī也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句)的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层(céng)资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上(shàng也傍桑阴学种瓜中的傍是什么意思，也傍桑阴学种瓜的傍是什么意思句)的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营权(quán)类和(hé)产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二级市场价格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的(de)分(fēn)派金额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出(chū)让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的(de)估(gū)值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报(bào)中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的(de)资产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实(shí)际(jì)环(huán)境，对基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责人也称。

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