5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数(s币值是什么意思，硬币的币值是什么意思hù)量占流(liú)通股(gǔ)比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第(币值是什么意思，硬币的币值是什么意思dì)二的是(shì)招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机(jī)构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度(dù)他有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良(liáng)好的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路(lù)的话(huà)，或许还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面(miàn)是(shì)否可(kě)以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保持低(dī)位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额(é)持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市(shì)场表现也不(bù)太乐观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的复(fù)苏速度(dù)都比想象的(de)要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 币值是什么意思，硬币的币值是什么意思