近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包含了利(lì)润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决(jué)策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利(lì)息(xī)回报(bào)，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对(duì)于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金(jīn)之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业(yè凝神静气的意思 凝神静气是成语吗)内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的(de)经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信证凝神静气的意思 凝神静气是成语吗(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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