饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛个人(rén)信息等问题，加(jiā)重交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部门(mén)从加强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例(lì)，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖中介居(jū)间成交，房地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的(de)大(dà)宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高(gāo)、交易(yì)周(zhōu)期较长，具(jù)有非常强的专业(yè)性，居(jū)民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其(qí)中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内(nèi)的(de)相关市场交易行为(wèi)及(jí)其主体进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作(zuò)的(de)意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是(shì)房地(dì)产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即(jí)根(gēn)据这(zhè)样(yàng)的(de)规定(dìng)：“少数(shù)特(tè)别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在(zài)规定的收费(fèi)标准基(jī)础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未(wèi)明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或(huò)渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构提供的(de)基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费(fèi)标准。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的房地(dì)产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会(huì)同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会(huì)同有(yǒu)关(guān)部(bù)门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断法律法规(guī)的行(xíng)为(wèi)。对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法违规(guī)信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依(yī)法依规纳入国家企业信(xìn)用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高(gāo)的(de)经纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出(chū)，由于当前两部门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定(dìng)，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的细则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行业(yè)健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高(gāo)的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向购(gòu)房(fáng)者单边(biān)收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基础上(shàng)，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)，不仅有利于提高交易(yì)中操作(zuò)的(de)透明度，也(yě)有利(lì)于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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