“现在的房(fáng)地产(chǎn)很难再出现(xiàn)像过去十年的系统(tǒng)性行(xíng)情(qíng)。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示(shì)，房地产行业分化的愈加明显，让机构(gòu)和投资者的关注(zhù)度(dù)从板块向单(dān)个标的转移。上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行业来(lái)看，无论(lùn)是业(yè)绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底(dǐ)部，再往下的空间已经不(bù)大了。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成(chéng)挖掘个(gè)股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如(rú)何寻找房地产(chǎn)个股的阿(ā)尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要(yào)非常(cháng)小心，避(bì)免选了(le)半天，标的公(gōng)司(sī)出(chū)现爆雷的情况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满(mǎn)足以(yǐ)下三(sān)个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此前(qián)没有踩过红线的(de)。

　　他(tā)还表示，如(rú)果关注一(yī)下(xià)今年房地产的(de)开发资金来源，可(kě)以发现，其实银行的信贷倾(qīng)向是不太愿(yuàn)意给(gěi)房企贷款的，房(fáng)企的主要资金来源来自(zì)新(xīn)盘的销售。但今(jīn)年新房的(de)销售(shòu)情况相较一(yī)般。再(zài)关注一下，哪些房(fáng)企能从银行(xíng)拿(ná)到(dào)钱(qián)，其实主要还是那些有国企背景的房(fáng)企(qǐ)，民营房企相对比较困难，所以整个(gè)行业出现了(le)一个很明显(xiǎn)的(de)分化，无论是在(zài)销售(shòu)，还(hái)是融资等各个(gè)方面都非常明显。现在有(yǒu)国资背(bèi)景的房(fáng)企在资本市(shì)场表现相对较好，但没(méi)有(yǒu)国资背(bèi)景(jǐng)的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则(zé)向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的(de)逻辑(jí)是(shì)，“寻找最(zuì)后的赢家”。而(ér)具体(tǐ)到如(rú)何挖掘(jué)，我们会特别重(zhòng)视企(qǐ)业的成本优势，更具(jù)体(tǐ)一(yī)点，就是它的净借(jiè)贷(dài)水(shuǐ)平（净负债率）是不是行业内(nèi)的最低水(shuǐ)平；利润率是不是(shì)行业(yè)内(nèi)最(zuì)高的；融资成本是否是行业内(nèi)最低的；建安成本(běn)是(shì)否也是业内最低的；这些都是我们(men)看重的一家(jiā)房企的综合成本。

　　需(xū)要注意(yì)的是，能(néng)够(gòu)同时(shí)满足(zú)上述条(tiáo)件的房企并不多。即便是在国(guó)央企中，仍有(yǒu)部分(fēn)房企出(chū)现了“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整(zhěng)理发现，截至2022年末，天(tiān)房发展(zhǎn)、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏城投、中(zhōng)交地产、中(zhōng)国武夷等(děng)国(guó)央(yāng)企“三(sān)道(dào)红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地(dì)产、云南城投、首开股份、珠江股份、城(chéng)投(tóu)控股等(děng)国央企房企也踩了“三(sān)道红线(xiàn)”中(zhōng)的(de)两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有(yǒu)着较稳健(jiàn)特色的国央企房企，其财务指标称得(dé)上完全健康(kāng)的仍是少数(shù)。而更加值得注(zhù)意的是，在2022年，不(bù)少国企(qǐ)，甚至地方国企(qǐ)开始大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央企的(de)资金(jīn)链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把握(wò)准确，有(yǒu)助于房企(qǐ)储备优质“弹药”；但过于乐观(guān)的预判未来市场，以及过于激进的扩(kuò)张拿(ná)地节奏也有(yǒu)可能让(ràng)房企重蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字以(yǐ)其配置的(de)一家(jiā)房企(qǐ)进行举例，它(tā)从(cóng)2018年(nián)开始到2021年，连续4年(nián)的(de)净借贷比(bǐ)例都(dōu)维持在(zài)33％左右(yòu)，完全没有增加杠(gāng)杆(gān)比例。而到2022年(nián)，这家房企(qǐ)明显感觉到机会来了(le)，其(qí)开始在一线城市进(jìn)行大(dà)举拿地(dì)，净负(fù)债(zhài)率也由此前的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之一。与此同时，该房企新购入地块也(yě)实现了(le)快速的开盘利用率，预计今年(nián)会有更多(duō)的楼盘入市。像这类企业就符合“最(zuì)后的赢(yíng)家”的特(tè)点。一方面(miàn)，在(zài)于它本(běn)身储备了很多弹药，去年拿地(dì)超1000亿(yì)元，且其中一半在一线城(chéng)市，另外一半(bàn)也主要集中在强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有节制(zhì)地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒(xǐng)道，与之相反(fǎn)，有(yǒu)些房企的(de)扩张速(sù)度让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见(jiàn)到(dào)机会时要出手，但出手的章法仍要小心(xīn)，如果负债率扩张得太快，但(dàn)未(wèi)来的两年(nián)市场(chǎng)没(méi)有想象(xiàng)得那(nà)么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如(rú)何(hé)来(lái)衡量一家房企(qǐ)的扩张速度(dù)是(shì)否激(jī)进？陈昊扬向《红(hóng)周刊(kān)》表示(shì)，主要还是看房企的净负债率(lǜ)水平(píng)，在(zài)我看(kàn)来，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是(shì)扩张得过于快速了。

　　不难看(kàn)出，这一标(biāo)准要(yào)比“三道红线”对房企的净负债率(lǜ)要求不得高于100％要更(gèng)加严格(gé)。陈(chén)昊扬解释(shì)，当前(qián)房地(dì)产行业(yè)的(de)复苏速度并没有那么(me)快，所(suǒ)以要规避公司净负债率提高到一(yī)个比较危险的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊》对(duì)在2022年拿地较积(jī)极的房企梳(shū)理发现，中交地产、中国金(jīn)茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保利发展等房(fáng)企2022年净负债(zhài)率都在60％之(zhī)上。其中，中交地(dì)产净负债率持续居高不下(xià)，在2020年(nián)至2022年(nián)期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明(míng)对比的是(shì)，华(huá)润置地(dì)、中(zhōng)国海外发展、万科(kē)A、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极(jí)的拿地策略的同时，也较(jiào)好地控制了公司的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他们是以同一(yī)筛选标(biāo)准来看国央企(qǐ)与(yǔ)民营房企(qǐ)，但在各维度(dù)的实际表现上(shàng)，国(guó)央企确实会更胜一筹。如(rú)国央企的融资成本更低(dī)，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做到想融就融，这样，国央企自然而然就具有(yǒu)天然优势(shì)。

　　虽然对比民(mín)营房企(qǐ)，机构(gòu)更加看好(hǎo)国央企，但(dàn)这也(yě)并不意味着，民(mín)营企业中就没有“黑马(mǎ)”的存在(zài)。

　　据(jù)《红周刊》梳理发(fā)现(xiàn)，仍有少数民(mín)营房企同样受到机构的青(qīng)睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大(dà)流通股东(dōng)中新进(jìn)了“中国工商银行股份有限公司－景顺(shùn)长城中国回报灵活(huó)配置混合型(xíng)证券投资(zī)基金”“全国社保(bǎo)基金一(yī)一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始(shǐ)，百亿私募(mù)珠海阿(ā)巴马资产管(guǎn)理有限公司就长期(qī)持有滨江(jiāng)集团。根据一季(jì)报，该资产公司的几只产品(pǐn)合计持(chí)有滨江(jiāng)集团(tuán)9543万股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团的(de)受青(qīng)睐，和其自身的基本面表现(xiàn)存在一定关系。2020年(nián)以来的近三年(nián)时间，房(fáng)地产市场整体在走(zǒu)“下坡(pō)路”，但作为杭(háng)州本土(tǔ)房企的滨江集(jí)团仍是表现出(chū)较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团在业(yè)绩表现、销售规模、新(xīn)增(zēng)土储、股价表现(xiàn)等多维度都表现(xiàn)了较强的增长势(shì)头。

　　业绩方面(miàn)，2020年(nián)～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归母净(jìng)利润依(yī)次(cì)为(wèi)21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发(fā)布的2023年一季报，今年一季度，滨(bīn)江集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持(chí)自(zì)身业绩的持续增长，和(hé)滨江集(jí)团扎根(gēn)杭(háng)州的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有(yǒu)近七成营收来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占到近六成。近三(sān)年持续(xù)稳居(jū)杭州房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)排名第一(yī)。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在(zài)杭州的土(tǔ)储(chǔ)补(bǔ)充同样较为(wèi)积(jī)极，根据诸葛找房、住(zhù)在(zài)杭(háng)州网数(shù)据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭(háng)州的较突出(chū)表现，也让(ràng)滨江(jiāng)集(jí)团的(de)房企排名迅(xùn)速提升。到2023年(nián)，滨江集团的房企排(pái)名已冲进前十，根据中指数据，2023年前(qián)4月，滨江集(jí)团实现销售额(é)607.3亿(yì)元，位(wèi)列房企(qǐ)第九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股(gǔ)价(jià)翻了超一倍以上(shàng)，而近期，滨江集团更是迎来多(duō)家机构的(de)集中调研。滨江集团发布(bù)公告表示，公司于5月10日(rì)接受了信(xìn)达证券(quàn)、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华(huá)养(yǎng)老等18家(jiā)机构(gòu)调研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存量(liàng)赛(sài)道(dào)

　　机构在下(xià)游家纺、家居、物业觅α<韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字/strong>

　　实(shí)际上房地产开发只是房地产产业(yè)链上(shàng)的中(zhōng)游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材(cái)、玻纤等材料供应(yīng)商，而下游应(yīng)用(yòng)行业(yè)主(zhǔ)要包括中(zhōng)介服务、家用(yòng)电器、物业(yè)管理、家(jiā)居用品。综合《红周刊(kān)》的(de)采访，房地产开发环节与上游材料端息息相关(guān)，新盘开(kāi)工不足导致上游不(bù)被看好，机构寻(xún)觅个股阿(ā)尔(ěr)法的思路渐渐(jiàn)移(yí)至下游。“中国房(fáng)地产行业(yè)在进入存量(liàng)房时代，所以对地(dì)产产业链(liàn)，尤(yóu)其(qí)是偏消费属性(xìng)的家装家居(jū)领域，我们相对(duì)看好(hǎo)，因为居(jū)民保有的住房规模(mó)越来越大(dà)，随着时间的增(zēng)加(jiā)，内装更(gèng)新的需求也会越来越多。美国(guó)过去的数据充分(fēn)说明了这一点，在(zài)新房销售见顶之后(hòu)，家(jiā)具消(xiāo)费的增(zēng)长却(què)一直都很好。对于地(dì)产产业链(liàn)，我们相对看好和(hé)内装(zhuāng)相关(guān)的行业，例(lì)如消费(fèi)建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基(jī)金人士表示(shì)。

　　而(ér)根据《红周刊》对(duì)下游(yóu)细分中相(xiāng)关赛道(dào)龙(lóng)头年内表(biǎo)现的统计，目前暂(zàn)居前两位的都是来(lái)自家纺赛道的公(gōng)司(sī)，它们(men)分(fēn)别是富安(ān)娜和水星家纺，特别是前者在月(yuè)线连收七根阳(yáng)线的基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已(yǐ)经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者为(wèi)例，富(fù)安娜主要从事纺织家(jiā)居、睡眠(mián)家居(jū)、生活类产(chǎn)品(pǐn)的研发、设计、生产及销售，旗下拥(yōng)有(yǒu)原创(chuàng)“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第(dì)一季度(dù)报告(gào)显(xiǎn)示，报告期内，富安娜实现营业收入(rù)约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市(shì)公司一季(jì)报(bào)的十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，能够发现(xiàn)该股早(zǎo)已成为基金重仓(cāng)股的天下(xià)，彼时包括公募(mù)的中欧价值发现、中欧(ōu)潜力价值、工(gōng)银(yín)瑞(ruì)信灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中(zhōng)出(chū)现，占(zhàn)据了半壁江山。需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，中(zhōng)欧的两只基金都是价值派基(jī)金经理曹名长在(zài)管的产(chǎn)品，首季其同时重仓的房地(dì)产产(chǎn)业(yè)链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光(guāng)一(yī)时的家居板块(kuài)也因(yīn)疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等(děng)多因(yīn)素一度沉寂，不过好在(zài)困境反(fǎn)转露出曙光，家(jiā)居板块中年(nián)内(nèi)表现最好的是志(zhì)邦家居(jū)。同(tóng)一时间段(duàn)，该股年内上涨(zhǎng)已经(jīng)超过23％，从业绩(jì)来(lái)看，无论是营收还是归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的(de)十大(dà)流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发(fā)策略(lüè)优选(xuǎn)和(hé)广发安宏(hóng)回报均(jūn)增加了(le)持股，而这两(liǎng)只产品也成为志邦(bāng)家居十大流(liú)通股股东中仅有的两只公(gōng)募。有意思的(de)是(shì)，他似乎对于定制家居(jū)类(lèi)标的情有独钟(zhōng)，在另一家赛道(dào)公司金牌橱(chú)柜(guì)中(zhōng)，他管理的全部三只产品均(jūn)登榜(bǎng)十大流(liú)通股股(gǔ)东，其也成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除去家居(jū)家纺(fǎng)外，下(xià)游(yóu)的物业股也越来越被机构所青睐，不过这(zhè)类(lèi)标的大多在香港上市，如何(hé)选择成(chéng)为(wèi)难题(tí)。对此，前述(shù)上海公(gōng)募基金经(jīng)理举例分析：“物业服务不是一(yī)个(gè)高毛利的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选公司还(hái)是希望挣的是市场化应(yīng)该(gāi)挣的钱(qián)，以我曾(céng)经买的绿城服务为例(lì)，它(tā)在中高端楼盘占(zhàn)比是(shì)比较(jiào)高的，每年到期的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分(fēn)项目到期之(zhī)后，经过两三轮合同周期(qī)还能做到产品提价(jià)。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产品提价的公司很(hěn)少(shǎo)，因为物业公司很容(róng)易一开始(shǐ)是挣(zhēng)钱的，后面因为保安这些固定人员成本的年(nián)度增长，不过(guò)服(fú)务没(méi)有特(tè)别好，客户没(méi)有那么满意(yì)，能做到提价难度(dù)是(shì)非常大(dà)的。但是该公司(sī)能(néng)在(zài)业内做到到期之后(hòu)提价率比(bǐ)较高，这(zhè)跟它的定(dìng)位(wèi)和(hé)比(bǐ)较好的服务是(shì)有关系的。”他进(jìn)一步强调。