5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代(dài)表的(de)机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中(zhōng)的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市。而映(yìng)射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民(mín)存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或(huò)将回(huí)落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的(de)高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排(pái)名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安(ān)地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存(cún)在，少部(bù)分(fēn)公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企(qǐ)业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于(yú)集中(zhōng)度(dù)提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市(s乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思hì)场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可(kě)能会(huì)出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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