OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几(jǐ)日(rì)的(de)下(xià)跌走(zǒu)势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价(jià)值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技的(de)事件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率有所下(xià)降，如(rú)今拟扩张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛募(mù)的项目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不(bù)会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市(shì)场价(jià)格(gé)下跌(diē)，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市(shì)场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含收益(yì)率高的产品具备一(yī)定的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下调(diào)至得(dé)这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一(yī)度(dù)二级(jí)市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释(shì)说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市(shì)场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对(duì)张江(jiāng)光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合(hé)同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不(bù)到三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上(shàng)述公告(gào)引起了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在(zài)获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消息(xī)的(de)第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行(xíng)了(le)沟通和(hé)核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大(dà)厦(shà)是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息(xī)技术(shù)等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积(jī)超过了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实际租户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了三(sān)个月履约保(bǎo)证金给(gěi)了(le)我们(men)一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内完成去(qù)化(huà)。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目(mù)一(yī)季(jì)度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前的空置率为何(hé)未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史(shǐ)运营(yíng)表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而(ér)这次项(xiàng)目(mù)的(de)大租(zū)户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的(de)短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一(yī)定(dìng)的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水平(píng)等(děng)方(fāng)面也有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的(de)成(chéng)新度(dù)高一些，单(dān)价(jià)也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会(huì)根据自身(shēn)需求和预算挑选区(qū)域内(nèi)的不(bù)同(tóng)物(wù)业。张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛>

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资(zī)产的管(guǎn)理人都变(biàn)成了一(yī)家(jiā)，后(hòu)续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联合营(yíng)销方面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一(yī)些其他在开发的(de)储(chǔ)备(bèi)项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本(běn)平台和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的(de)一(yī)步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临了一些突发(fā)情况需要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江(jiāng)科(kē)学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发(fā)事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预期(qī)和市场的(de)信心。”

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