OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二(èr)级(jí)市场价(jià)格表现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上(shàng)市以来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士(shì)表示，今年(nián)整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高(gāo)的产品具备一定(dìng)的(de)投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高(gāo)如(rú)星(xīng)对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区最终能(néng)顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的(de)影响，“事件性(xìng)利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本(běn)身园区(qū)类资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也(yě)强调(diào)，最终还是(shì)落(luò)到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技(jì)后(hòu)续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露(lù)的(de)张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率下降事项，一(yī)度(dù)二级市场价(jià)格出现回(huí)落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关(guān)事(shì)项进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋(qū)于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心(xīn)，预(yù)计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈(tán)判中的储备租(zū)户正常转化后，项目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了(le)市场各(gè)方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突(tū)然确实(shí)始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试(shì)、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给了(le)我们(men)一(yī)些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短(duǎn)期(qī)内(nèi)完成去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)一季度末也有将近(jìn)30％的空(kōn建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗g)置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江(jiāng)光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租(zū)和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租(zū)户退租正(zhèng)好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市(shì)场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了一定的(de)资源调配和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面也有一(yī)些(xiē)差(chà)异化，张润(rùn)大(dà)厦多(duō)是两千多(duō)平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据(jù)自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的不(bù建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗)同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的(de)管理人都(dō建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗u)变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈(tán)及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目(mù)前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其(qí)他(tā)在开(kāi)发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业(yè)空(kōng)间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我们(men)实(shí)现基金扩容(róng)的第一步(bù)，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了(le)一些(xiē)突发情况(kuàng)需要解决(jué)，但是这和我们在(zài)张江科(kē)学(xué)城(chéng)这三(sān)十(shí)年建(jiàn)设发展过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发事件(jiàn)的(de)所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市场的(de)信心。”

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