万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到这些业(yè)主的(de)维权(quán)信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房(fáng)子(zi)是“未出售(shòu)”的(de)状态呢(ne)？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒(méi)体“地(dì)产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事(shì)执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理(lǐ)过户(hù)手(shǒu)续的，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月(yuè)，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民(mín)法院关(guān)于商(shāng)品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第(dì)一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住在万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多(duō)元化(huà)业(yè)务，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部(bù)股(gǔ)权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权(quán)出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权人包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德(rù)泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过(guò)在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北(běi)京国安，又如(rú)何能独善其身？

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