OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前(qián)几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设(shè)施资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)的事件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格(gé)小幅低开，此后二(èr)级市场价(jià)格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看(kàn)，目(mù)前(qián)上市的8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江光大(d手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越à)园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目(mù)前随着二级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场(chǎng)跌(diē)幅较(jiào)大(dà)，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执(zhí)行董事(shì)高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造(zào)成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二级市(shì)场价(jià)格出现回落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说明(míng)会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市(shì)场信(xìn)心得到了一(yī)定提(tí)振，二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团(tuán)队(duì)表示(shì)了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心(xīn)，预(yù)计签(qiān)署意向书和(hé)合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户(hù)正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一(yī)时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退(tuì)租(zū)的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租(zū)户还是比较丰富手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了(le)2万(wàn)方。从意(yì)向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个(gè)月履(lǚ)约保证金给了(le)我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责的态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的(de)空置率为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以市场化(huà)运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑(huá)情(qíng)况没有(yǒu)得(dé)到(dào)及时修(xiū)复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目(mù)在给租户的(de)分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异(yì)化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋形态(tài)的物业。租(zū)户自身(shēn)也会(huì)有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后(hòu)续(xù)我们在(zài)资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人(rén)表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管(guǎn)资(zī)产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开(kāi)发(fā)的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第(dì)一步(bù)，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一些突发(fā)情况(kuàng)需要(yào)解决，但是(shì)这和(hé)我们在(zài)张(zhāng)江(jiāng)科学城(chéng)这三十年建设发展过程中所经历的(de)相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能(néng)化解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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