5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出(chū)现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去(qù)年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分(fēn)化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过(guò)快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司(sī)就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利(lì)润(rùn)规模大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持续性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连(lián)续第三(sān)个季度他(tā)有的(de)两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优(y硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写ōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的(de)过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维(wéi)度(dù)看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思(sī)路的(de)话，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观(guān)地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等(děng)房企营(yíng)收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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