文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行(xíng)现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代(dài)步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严(yán)格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业(y酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围è)的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年(nián)代(dài)在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部(bù)门(mén)提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这一(yī)导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的(de)进程大于(yú)城市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房(fáng)”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度(dù)也(yě)出现了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房制度不(酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围bù)再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持(chí)国(guó)内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发(fā)时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这(zhè)些方(fāng)式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付(fù)款保护(hù)机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银(yín)行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采取(qǔ)按(àn)工期(qī)支(zhī)付房款(kuǎn)的(de)制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期(qī)房预(yù)售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预(yù)先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者即可(kě)向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买(mǎi)合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守，支(zhī酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来(lái)看(kàn)，当前房地(dì)产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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