“现在的(de)房地(dì)产很难(nán)再出现像过去十年的系统性行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地产行业分(fēn)化的愈(yù)加明显，让机构和投资者(zhě)的关(guān)注度从板块向单个(gè)标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看，无论(lùn)是业绩，还是估(gū)值(zhí)，房(fáng)地产(chǎn)都已经双杀(shā)到蜗牛是不是昆虫类了(le)最底部，而(ér)且是(shì)反复地杀到了(le)底部，再往下的(de)空间已经不大了。

　　三道(dào)红线等(děng)指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿尔法重(zhòng)要(yào)参考

　　那(nà)么(me)如(rú)何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提醒，在房地(dì)产赛(sài)道中进行选择，需要非(fēi)常(cháng)小心，避免(miǎn)选了(le)半天，标的(de)公司出(chū)现(xiàn)爆雷的情(qíng)况。除此(cǐ)之外，洪灏(hào)指出，需要满(mǎn)足以下三(sān)个基准：有大的国(guó)资背景的、杠(gāng)杆率较低的、此前没有踩过红线的(de)。

　　他还(hái)表示(shì)，如果关注一下今年房地产的开发资(zī)金来源，可以发(fā)现，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷款(kuǎn)的(de)，房企(qǐ)的主要资金来源(yuán)来自(zì)新盘的销售。但(dàn)今年(nián)新房的销售情况(kuàng)相较一(yī)般。再关(guān)注一(yī)下，哪些房企能从银行拿到钱(qián)，其实主要还是那些(xiē)有国企背景的房企(qǐ)，民(mín)营房企相对比较困难，所以(yǐ)整个(gè)行业出(chū)现了一个很明显(xiǎn)的分化，无论是(shì)在销售，还是融(róng)资等各个方面都(dōu)非常明(míng)显。现在(zài)有(yǒu)国资背景的(de)房企在资本市场表现相对较好，但没有国资背景的民营(yíng)房企股价大多(duō)表现(xiàn)很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们(men)的逻辑是(shì)，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而具(jù)体到如何挖(wā)掘，我(wǒ)们会(huì)特别重视(shì)企业的(de)成(chéng)本优势，更具体一点，就是它(tā)的净借贷水平（净负债(zhài)率）是(shì)不是(shì)行(xíng)业内(nèi)的(de)最低水平；利润率(lǜ)是不(bù)是行(xíng)业(yè)内最高的；融资成本(běn)是否是行业(yè)内最低的(de)；建安成本是否也是业内最低的；这(zhè)些都是我们(men)看重的一家房企的综合(hé)成本。

　　需要注意的是，能够同(tóng)时满(mǎn)足上述(shù)条件的房企并不多。即(jí)便是在国央企中，仍有部分房(fáng)企出(chū)现(xiàn)了“三道红线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为(wèi)例(lì)，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年(nián)末，天房发(fā)展、陆家嘴(zuǐ)、格力(lì)地(dì)产、西(xī)藏(cáng)城投、中(zhōng)交地(dì)产、中国武夷等国央企(qǐ)“三道红(hóng)线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京(jīng)投发展、光(guāng)明地产、云南城投、首开股份(fèn)、珠江股(gǔ)份、城投控股等国央(yāng)企房(fáng)企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需(xū)警惕其重(zhòng)蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的国央企房企，其(qí)财(cái)务(wù)指标称得上完(wán)全健康的(de)仍是(shì)少数。而更(gèng)加(jiā)值得(dé)注意的(de)是(shì)，在2022年(nián)，不少国企，甚(shèn)至地方国企开(kāi)始大(dà)举扩张。而这(zhè)无疑又进一步考验着国央企(qǐ)的资(zī)金(jīn)链情况。

　　对(duì)房(fáng)企而(ér)言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储备优质“弹药(yào)”；但(dàn)过于乐观的预判未来(lái)市场(chǎng)，以(yǐ)及过于激进的扩(kuò)张拿(ná)地(dì)节奏也有可能让(ràng)房企重(zhòng)蹈此前的(de)高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进(jìn)行举例，它从(cóng)2018年开始到(dào)2021年，连(lián)续4年(nián)的净借贷比例都维持在(zài)33％左(zuǒ)右，完全没(méi)有(yǒu)增(zēng)加杠杆比例(lì)。而到(dào)2022年，这(zhè)家房企明显(xiǎn)感觉到(dào)机会来了，其开始在一线城市进(jìn)行大(dà)举拿地(dì)，净负债率也由此前的33％左右水准提高(gāo)到45％左右，涨了(le)接近三分之一。与此(cǐ)同(tóng)时，该(gāi)房企(qǐ)新购入地块也实现了快速的开盘(pán)利用率，预计今年会有更多的楼盘入市(shì)。像这类企(qǐ)业就(jiù)符合(hé)“最后的赢家(jiā)”的特点。一方面，在于它(tā)本身(shēn)储备了(le)很多弹药，去年拿地超1000亿(yì)元，且其中(zhōng)一半(bàn)在一线城市，另(lìng)外一半也(yě)主要集中(zhōng)在强(qiáng)二线和二线城市；另(lìng)一方面，它(tā)的(de)扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒(xǐng)道(dào)，与之相反，有些房企的扩(kuò)张(zhāng)速度让人感觉又回到了(le)2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年期(qī)间扩张的民(mín)营企业(yè)的影(yǐng)子(zi)。虽(suī)然说，见到(dào)机会时要出手，但出手的章法仍要小(xiǎo)心，如果(guǒ)负债率扩(kuò)张得太快，但未(wèi)来的两年市场没有想(xiǎng)象(xiàng)得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如(rú)何来衡量一家房企的扩张(zhāng)速度是否激(jī)进(jìn)？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表蜗牛是不是昆虫类(biǎo)示，主要(yào)还是看房企的净负债(zhài)率水平，在我看(kàn)来，这个(gè)比例(lì)如果超过60％，就是扩张得过于快速(sù)了。

　　不难(nán)看出，这一标准要比“三道红(hóng)线”对房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率要求(qiú)不得(dé)高(gāo)于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前(qián)房地产行业的(de)复苏(sū)速度并(bìng)没有(yǒu)那么(me)快，所以要(yào)规(guī)避公司(sī)净负债率提高(gāo)到(dào)一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理(lǐ)发现(xiàn)，中交地产、中国金茂、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国(guó)、保(bǎo)利发展等房企2022年净负债率(lǜ)都在(zài)60％之上。其中，中交地产(chǎn)净负债率持(chí)续居(jū)高(gāo)不下，在2020年(nián)至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是，华润置地、中国海外发(fā)展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地策略的同时(shí)，也(yě)较好地(dì)控制了公司的扩(kuò)张(zhāng)速度与(yǔ)净负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集(jí)团等个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上(shàng)，他们是以同一(yī)筛选(xuǎn)标准来(lái)看国央(yāng)企与(yǔ)民营(yíng)房企，但在(zài)各维度的实际表现(xiàn)上，国(guó)央企(qǐ)确实会更胜(shèng)一(yī)筹。如国央企的融(róng)资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够(gòu)做到(dào)想融就融，这样，国(guó)央企自然(rán)而然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营房企，机(jī)构(gòu)更(gèng)加看好(hǎo)国(guó)央(yāng)企(qǐ)，但这也并不意味着，民营企业中就(jiù)没有“黑马”的(de)存在(zài)。

　　据《红周刊》梳(shū)理发(fā)现，仍有(yǒu)少数(shù)民营(yíng)房企同样受到机构的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一(yī)季报，滨江集团的十大流通股(gǔ)东(dōng)中新(xīn)进了“中国工商银行(xíng)股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司－景顺(shùn)长城中国(guó)回报(bào)灵(líng)活配(pèi)置混合型(xíng)证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金”“全国社保(bǎo)基(jī)金一一六(liù)组合”等(děng)。

　　除此(cǐ)之外(wài)，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资(zī)产管理有限公司(sī)就长期持有滨江集团。根据(jù)一季报，该资产公(gōng)司的几只(zhǐ)产(chǎn)品合计持有滨江集团9543万(wàn)股(gǔ)，约(yuē)占流(liú)通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本面表现存(cún)在一定关系。2020年以来(lái)的近三年时间(jiān)，房地产市场(chǎng)整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭(háng)州本土(tǔ)房企的滨江(jiāng)集团仍是(shì)表现出较强的韧劲(jìn)，2020年以(yǐ)来，滨江集团在业绩表现、销(xiāo)售规模(mó)、新(xīn)增土储、股价表(biǎo)现等多维度都表现了较(jiào)强的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团扣非归(guī)母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元(yuán)；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近(jìn)期发布的(de)2023年一季(jì)报，今(jīn)年(nián)一季度(dù)，滨江(jiāng)集团更是(shì)实现了扣(kòu)非归母净(jìng)利润5.41亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍(réng)能(néng)保持自身业绩的持续增长，和(hé)滨江集团扎(zhā)根杭州的战略布局关(guān)系密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)有近七(qī)成营收来(lái)自杭州地区，而(ér)在(zài)2021年，杭州地区的(de)营(yíng)收比重只占到(dào)近六(liù)成。近三(sān)年持续(xù)稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集(jí)团在(zài)杭(háng)州的(de)土储补充同样(yàng)较为积极，根据诸葛找房、住在(zài)杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭(háng)州的(de)本土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的较突(tū)出表现，也让滨江集团的房企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团(tuán)的房企(qǐ)排名已冲(chōng)进前十，根据中指(zhǐ)数(shù)据，2023年前4月，滨江集(jí)团实(shí)现销售额607.3亿(yì)元，位列房企第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍(bèi)以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的集中(zhōng)调研。滨江集团发(fā)布公(gōng)告表示(shì)，公司(sī)于5月10日接(jiē)受了(le)信达(dá)证券(quàn)、金(jīn)鹰基金(jīn)、建信(xìn)养老(lǎo)、新华养老(lǎo)等(děng)18家机构(gòu)调研(yán)。

　　产业链布局重点移(yí)至存量(liàng)赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家居(jū)、物业觅(mì)α

　　实际上房地产(chǎn)开发只是(shì)房地产(chǎn)产(chǎn)业链(liàn)上的中游环节，其上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建材(cái)、玻纤(xiān)等材料供应(yīng)商，而下游(yóu)应用行业(yè)主要(yào)包(bāo)括(kuò)中介服(fú)务、家用电(diàn)器、物业管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产开发(fā)环节(jié)与上游材料端息息相关(guān)，新盘开工(gōng)不足(zú)导致(zhì)上游不(bù)被(bèi)看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的思(sī)路渐渐移(yí)至下游。“中国房地(dì)产行业在(zài)进(jìn)入存量房时代，所(suǒ)以对(duì)地产产业链(liàn)，尤其是偏消(xiāo)费属(shǔ)性的家装家居领域，我们相对看好，因为居民(mín)保(bǎo)有的住房规模越(yuè)来越大，随(suí)着时间的增(zēng)加，内装更新的需求也会越来越多。美(měi)国过去(qù)的数据(jù)充分(fēn)说(shuō)明了这(zhè)一(yī)点，在(zài)新房销售见顶之后，家具消费的增(zēng)长却一直都(dōu)很好(hǎo)。对(duì)于(yú)地产产业链，我们相对看好和内装相关的行(xíng)业(yè)，例如消费(fèi)建(jiàn)材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对(duì)下游细(xì)分(fēn)中相关(guān)赛道龙头年(nián)内表(biǎo)现的统计(jì)，目前暂居前两(liǎng)位的(de)都是来自家纺赛道的公司(sī)，它(tā)们分别是富安娜和水星家纺，特别是前者在月线连收七根(gēn)阳线(xiàn)的基础(chǔ)上(shàng)，年内迄今涨(zhǎng)幅已经(jīng)逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜(nà)主要从事(shì)纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的(de)研发、设计、生(shēng)产及(jí)销(xiāo)售，旗下拥有原创“富(fù)安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季度报(bào)告显示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过实现归属于(yú)上市(shì)公司股东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季(jì)报的(de)十(shí)大(dà)流通股股东来看，能(néng)够发现该股早(zǎo)已(yǐ)成为基(jī)金重(zhòng)仓股的天下，彼时包括公募(mù)的中欧价值发(fā)现、中欧潜力(lì)价值(zhí)、工银(yín)瑞信(xìn)灵(líng)动价(jià)值、宝盈新价值和私募的明(míng)河2016，都在其(qí)中(zhōng)出现，占据了半壁江山(shān)。需要强调的是，中欧的(de)两(liǎng)只基金都是(shì)价值派基金经理曹名长(zhǎng)在管的产品(pǐn)，首季其同(tóng)时重仓(cāng)的房(fáng)地产产业(yè)链股(gǔ)票(piào)还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前(qián)几年曾经风光(guāng)一(yī)时的家居(jū)板块也因疫情、消费复苏(sū)进程缓慢等(děng)多因素一度沉寂，不过好在困(kùn)境(jìng)反转露出曙光(guāng)，家居(jū)板块中年(nián)内表现最好的是志(zhì)邦家(jiā)居。同(tóng)一时间段，该(gāi)股年内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营(yíng)收还(hái)是归母净利润，公司都实(shí)现了(le)同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，《红(hóng)周刊》发现(xiàn)广发基(jī)金经理罗(luó)洋慧眼独具，一季(jì)报中他管理的广发策略优(yōu)选和广发安宏回报均增加了持股，而这两只产品也成(chéng)为志(zhì)邦家居(jū)十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东中仅有(yǒu)的(de)两(liǎng)只(zhǐ)公募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于定(dìng)制(zhì)家居(jū)类标的情(qíng)有独钟，在另一家(jiā)赛道公司金牌橱(chú)柜中，他管理的全部三只(zhǐ)产品均登榜十大流通股股东(dōng)，其(qí)也成(chéng)为他的独(dú)门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺(fǎng)外，下游的物业(yè)股也越来越被机(jī)构所青睐，不过这类标(biāo)的大多在香(xiāng)港(gǎng)上(shàng)市，如何(hé)选择成(chéng)为难题。对此，前述上(shàng)海公(gōng)募基金经理举例(lì)分析：“物业服务不(bù)是一个高(gāo)毛利的行业(yè)，挣(zhēng)钱很辛苦(kǔ)，我(wǒ)选公司还是希望挣(zhēng)的(de)是市场化应该挣的(de)钱，以我曾经买(mǎi)的(de)绿城服务为例，它在中高端楼(lóu)盘占比(bǐ)是比(bǐ)较(jiào)高(gāo)的，每年到(dào)期的合同里提价成功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部分项目到期(qī)之后(hòu)，经过两三轮合同(tóng)周期还能做(zuò)到(dào)产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产品提价的公司(sī)很少，因为物业公司(sī)很容易一开始是挣钱的，后面因(yīn)为保安这些固定人员成本的年度增(zēng)长(zhǎng)，不过服务(wù)没有(yǒu)特别好(hǎo)，客户(hù)没有那么满意，能做到提价难度是非常大的。但是该公(gōng)司能(néng)在业(yè)内做到到(dào)期之后提价(jià)率比(bǐ)较高，这跟它的定(dìng)位和比较好的服务是有关系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 蜗牛是不是昆虫类