万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那(nà)么简单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出去了(le)的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实(shí)已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业(yè)主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以联(liá225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子n)合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明(míng)确(què)了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居住(zhù)为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及(jí)其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)等选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(d225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子e)“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多(duō)元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北京国安(ān)的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的(de)情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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