OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日(rì)的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲库(kù)科技及科兴是美国的还是中国的OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表示，近期已同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内外价(jià)值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技的事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的(de)8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目(mù)出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来(lái)，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日(rì)场(chǎng)内资(zī)金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示(shì)，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一(yī)定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判(pàn)断价格是(shì)不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级(jí)市(shì)场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含(hán)收益(yì)率高的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高(gāo)如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终能(néng)顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营现金流(liú)没有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得这么(me)急(jí)、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日(rì)晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继(jì)续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召(zhào)开(kāi)的(de)线上(shàng)和线下的(de)扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的(de)储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了(le)不到(dào)三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人(rén)相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)科兴是美国的还是中国的户(hù)情况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化(huà)为实(shí)际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要(yào)租(zū)户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的(de)态度(dù)，我们肯定要(yào)全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么(me)多储备(bèi)租(zū)户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的(de)调(diào)租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的(de)短期低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时(shí)修复后，张江这边(biān)也(yě)作了一定的资(zī)源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入(rù)了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目(mù)在给租户(hù)的(de)分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大(dà科兴是美国的还是中国的)厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成(chéng)新(xīn)度(dù)高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积(jī)为主，还(hái)有一些独(dú)栋(dòng)形态的物业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募(mù)完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的(de)发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我(wǒ)们实(shí)现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突(tū)发(fā)情况需(xū)要(yào)解决(jué)，但是(shì)这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解当前(qián)突发事件的所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持(chí)预期和市场的信心(xīn)。”

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