近两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期(qī)则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的(de)增(zēng)值部(bù)分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收(shōu)益(yì)主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每(měi)年(nián)的(de)现金分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时(shí)点，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同业(yè)本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要(yào)来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额(é)预测(cè)。投(tóu)资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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